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打造京西四环商圈新标杆 | ​北京五棵松万达广场改造

发布日期：2024-05-31

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01


项目简介



五棵松万达广场项目位于京西五棵松商圈，西临西四环，南临五棵松体育馆和华熙LIVE，具有极佳的区位优势和文体商业氛围。项目总建筑面积约30万平方米，地下2层，地上6层，是北京规模第二大的商业综合体项目。此次改造旨在打造第四代万达广场，定位为新的城市生活中心，由传统的实体商业向体验型商业转变，并基于客群的定位及需求，进行整体的业态规划与空间、场景的创新。

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项目区位

万达广场项目最早名为华熙乐茂，以太平洋百货和华堂超市为主力店，继而引入耀莱成龙影城，后续又分别于2012和2016年更名为卓展购物中心和蓝色港湾购物中心。2021年万达接力改造，调整项目定位，重新激活商业活力，以全新的姿态实现了重生，也标志着又一个城市更新的里程碑。

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卓展购物中心时期

1.1项目定位


在当今的商业环境尤其是电商兴起后，传统商业模式面临着巨大的挑战——人们的基本购物需求可以便捷地通过线上方式解决，到购物中心购物不再是刚需，许多实体店未能及时调整导致经营困难。但硬币存在着另一面——在缺乏公共空间的都市中，新生代客群更多地把购物中心当作一个线下聚餐、娱乐、社交、亲子的场所。购物中心因其交通便捷、业态丰富和环境舒适等条件实质上成为了承载都市生活的 “生活中心” 。
抓住这一点，并结合京西缺乏高端购物中心的实际情况，万达将本项目定位为第四代万达的标杆旗舰产品，在业态规划和空间场景两个层面全面创新，运用科技、艺术和文化等元素营造独特的氛围，为消费者提供更加时尚个性和具有独特体验的消费场所，致力于完成从实体商业向体验消费的彻底转变。
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改造后的内部空间


1.2

改造的挑战


项目空间布局的改造难点主要集中在两个方面：首先项目规模过大，导致高楼层和远端等冷区难以吸引顾客，缺乏人气。其次各层动线过长且重复，缺乏亮点，极易令人疲惫。传统百货的中岛式布局方式也使得两侧店铺距离过远，没有形成步行街格局和节点公共空间。


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改造前内部空间


02

设计理念


针对上述改造难点，结合“打造场景化的体验型生活中心”的项目定位，空间改造方案明确了以下几点设计理念：竖向分区、打造核心空间、横向分段以及利旧与更新相结合。


2.1

竖向分区


竖向分区策略将建筑功能布局、业态组合和室内场景设计相结合，将建筑空间垂直划分成了三个区域：高区天空花园（F6）、项目中区未来之城（F1-F5）、项目低区地心引力（B1），对三个区域确定了不同的设计策略和风格指引，这是解构项目超大体量的第一个动作。


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初期分层概念示意图


高区“天空花园”：


本层具有8.6米的层高和多个拱形采光天窗，这些现有优势使其适合被打造为独具特色的高端餐饮和艺术空间。设计方案将大部分原有楼板洞口进行填补，仅保留扶梯通过的大小，使六层形成独立于楼下各层的“大平层”，乘坐扶梯步入六层给人一种乍入桃花源别有洞天的独特体验。


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乘飞天梯去往“天空花园”

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飞天梯尽头穹窿

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扶梯洞口结合科技与自然元素

据本区主打艺术与自然的设计定位，改造方案将原有平直僵硬的店铺边界改造为曲线流动、有收有放的柔性界面。自然放大的公共区域为营造艺术场景创造了条件，而各商铺半开敞的店面设置和各具特色的二次装修则进一步提升了整体氛围、丰富了空间感受。

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6F“天空花园”区空间改造

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“天空花园”区餐厅

本层艺术场景亮点之一的水幕灯光秀，喷水装置依托原有圆形穹顶加设，承接其落水的水池则是加装了玻璃的原中庭洞口。消费者在六层可观看水幕表演，在一层则能仰视水池底部，并透过水池一直看到顶部天窗。这种视线游戏与体验的复现正是项目着力打造的体验感的典型代表。

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“天空花园”区水幕装置


中区“未来之城”：


中区的改造主要涉及两个方面：店铺界面改造，以及既有洞口和中庭改造。首先根据店铺合理进深，调整动线和洞口，使中区各层平面布局更符合现代购物中心的步行街模式，公区的各界面也更加流畅美观。在调整洞口时则尽可能不动或少动原始结构，在结构安全的前提下对洞口适当扩大，以提升空间的通透性和可视性。


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中区“未来之城”内部空间改造

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改造后的内部空间

对于上下贯通的各大中庭，方案结合业态落位和空间意向定义各自特色，如科技未来、运动主题等，将中庭与店铺整体营造，形成起承转合的多个节点空间，调节游逛节奏，提升顾客体验，将中区各层有机串联在一起。

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核心中庭改造中、改造后

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西侧中庭改造前、改造后

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西侧中庭空间

低区“地心引力”：


地下一层在设计过程中一度被定位为目标年轻客群的潮玩店铺和街巷式餐饮空间，但考虑到项目并不临近地铁且和华熙LIVE定位重合，改造方案最终放弃了这个思路，转而将西侧改为开敞空间并引入仓储会员超市作为主力店，定向吸引家庭客流。项目东侧开设珠宝数码，生活精品等明确性主题店铺，形成目标导向区块。“地下城”的工业风则予以保留并通过中轴线的内装设计予以体现。


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B1“地心引力”区改造

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仓储会员超市

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地下层主轴通道

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地下层主轴通道节点空间


2.2

打造串联各区的核心空间


在对空间竖向分区之后，设计着力打造一处大型跨层核心空间——在圆形天穹下方的原椭圆中庭处，通过引入一部长达64米、高6层的飞天梯来实现对三个垂直大区的纵向串联。
在保留原有结构柱的基础上，改造局部梁板以扩大原始洞口，进而结合飞天梯方向调整各层洞口趋势，使整个中庭形成以飞天梯为中心的超大场域，集交通、展示、活动于一体，重塑项目的核心空间。除此以外，飞天梯还起到了客流引导的作用——当客群从南北两侧主要入口进入核心空间后，飞天梯将客流直接从首层拉升至六层，再任其自由流动、逐步散落至各层，逆向带动中高区的商业活力。


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▲项目屋面天窗

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飞天梯建造中、完成后

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核心空间改造前后对比

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飞天梯引导客流

飞天梯到达六层时直接面对的空间是设计重点之一。为给消费者带来前所未有的“登顶感受”，方案用钢结构围合出穹窿形的迎客空间。穹窿的近人端安装了LED展示屏，不断变化的数字艺术内容，用科技与文艺替代商业，塑造人们到达天空花园层的第一印象。穹窿余下的部分则直接暴露出钢结构本身的几何形式，尽显结构美学。


这组超大中庭+飞天梯+穹窿的核心空间序列通过对空间和建筑元素的有效组织，不仅满足了功能需求，更形成了具有独特吸引力的内部景观，为消费者带来前所未有的空间体验和震撼感受。


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核心空间剖视图

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俯瞰飞天梯中庭

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新建椭球形穹窿

2.3

横向分段


项目空间改造的另一个策略是横向分段，即通过在端头设置大型甚至是超大型主力店，主动消化项目面积，缩短动线长度。如靠近南端入口的Meland儿童娱乐主力店占用了南部三层空间，形成万平米大店，巨大的内部空间为其打造独具特色的通高游乐空间创造了条件。其余特色主力店还包括同为儿童游乐类的BE1ST一工元、婚庆类的格乐利雅、耀莱成龙影城等。大型主力店的自带流量反哺了整个项目，而项目多样性的商业生态，也为冲着大店而来的客群提供了丰富便捷的各类生活服务。


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端头主力店示意

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3、4F一工元大店

2.4

利旧与更新相结合

改造设计在有限的条件下造梦，就不得不考虑诸多现实问题。出于建设周期和成本的综合考量，改造方案尽可能对既有核心筒、设备及机房等进行利旧处理，在必要处和涉及功能调整时更新和增设，比如针对汽车展示增设汽车电梯等。对于项目外立面则采用了“微调”的改造策略，保留整体石材立面，仅在各主要出入口位置、装饰窗和首层外廊洞口处进行局部更新，以极小成本达到较好效果。对于原建筑特色的屋面天窗均予以保留，但在内部通过加设钢结构的方式搭建装饰性构架，来呼应更新后的内装方案。

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外立面改造前后对比

03

设计总结


五棵松万达项目，作为新一代购物中心的旗舰级产品，不仅对不断变化的商业发展趋势进行了深入探索，更是一次对存量时代下大型商业项目更新改造的宝贵实践。通过创新的设计和业态规划，为北京市整体商业发展注入了新的活力，为城市更新和新消费模式下的购物中心规划树立了新的范本。


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项目概况：

位置：北京市海淀区 
类型：建筑改造 
规模：总建筑面积30.25万平方米 
设计时间：2021年 
建成时间：2023年 
业主单位：万达商业管理集团股份有限公司、北京万达项目管理有限公司、北京卓越盛世商业地产有限公司
业主设计管理：万达商业规划研究院有限公司
设计总包单位：北京市建筑设计研究院股份有限公司
项目经理：赵胜利、孙亮、邓亚光、张晓悦 
建筑设计：北京市建筑设计研究院股份有限公司
建筑专业：徐全胜、颜俊、党辉军、韩超、黄舟、韩硕、侯乾淼、余秀秀、钟少波、赵星源、郭阳、杨浩靖、郭红波、刘丹、李博，佟明颖、翟庚申、王湛宇、苏杨、宋福森、张婷婷 
结构、机电设计：北京市建筑设计研究院股份有限公司
结构专业：孙鹏、申健、戚婧、王晨旭 
设备专业：孙亮、张伟、时汉林、郑甲珊、赵国成、赵萌 
电气专业：梁巍、董栋栋、杨清涵、刘朔辰、尚雅琼、杨源 
合作设计：INSCAPE因素建筑 
INSCAPE设计团队：王思羽，周吟，姜凯东，张峰，樊仲星 

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